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나 역시 처음 경매를 접할 때 가진 돈이 그리 넉넉하지 않았다. 그러다 보니 자연스럽게 소액으로 할 수 있는 부동산을 찾게 되었고, 한 채 한 채 모으다 보니 자금력을 조금씩 갖추게 되었다.
내가 이런 방식으로 소액 투자를 성공했기 때문에 그 방법을 추천하는 것이다. 물론 우리나라에서 최고의 부동산 투자 가치가 있는 지역은 서울이다. 그렇지만 자금의 한계가 있고 특히 이제 부동산 재테크를 시작하는 이들에게는 그 벽이 훨씬 높게 느껴지는 것이 당연하다.
그렇다고 이대로 포기할 수는 없지 않은가? 자기 자금에 맞게 투자를 하려다 보니 수도권, 지방까지 물건을 보게 되는 것이다.
다만 수도권이나 지방의 물건을 공략하기 위해서는 개발 및 교통 호재나 공장의 이전, 산업단지, 물류단지 등 임대 수요를 풍부하게 할 수 있는 요인이 갖추어지거나 조만간 갖춰질 것이 예상되는 지역을 선점해야지 유찰이 많이 되었다는 이유만으로 접근하다가는 자칫 임대는 안되고, 투자금이 묶이는 경우가 발생할 수 있으므로 조심해야 한다.
물건을 검색하던 중 평택에 있는 오피스텔이 눈이 들어 왔다.
소유자 겸 채무자가 임대사업을 목적으로 40여 채를 운영했으나 무리하게 대출을 받는 바람에 결국 이자를 변제하지 못해 건물 전체가 경매로 나온 것으로 추정되었다.
오피스텔은 외부도 내부도 모두 깔끔했으며, 당장 낙찰을 받아 임대를 놓는다고 해도 손색이 없을 정도로 깨끗했다. 시세는 4천 5백만 원이었으며, 전세는 3천만 원 정도에 형성되어 있었다.
이 지역은 월세보다는 전세수요가 많았으며, 낙찰 받은 집 또한 임차인이 전세 3천만 원에 살고 있었다. 그런데 이 중 2천 5백만원까지는 배당을 받을 수 있으나 나머지 500만 원은 배당 받지 못하는 상황이었다.
우선 임차인을 만나보기로 하고 무작정 평택으로 향했다. 오피스텔 주변에는 낡은 빌라와 신축 빌라가 뒤섞여 있었으며, 실거주자 및 인근 근로자의 수요로 인해 임대 수요도 탄탄했다.
오피스텔 내부로 들어가 집 앞에 서서는 벨을 2-3번 눌렀다. 아무런 인기척이 없었다.
‘임차인을 만나고 가지 않으면 다음에 또 평택을 와야 한다. 오늘 꼭 만나고 가자.’ 이렇게 속으로 결심하고 인근 공인중개사 사무소를 방문해 시세 및 각종 호재와 악재, 그리고 현재의 분위기 등을 듣고 2시간 정도 지난 후에 다시 돌아와 벨을 누르려고 하는 순간 안에서 사람이 나왔다.
“장00씨 맞나요?” “네, 누구시죠?” “이 집을 사려고 하는데, 제가 사면 여기 계속해서 사실 의향이 있으시나요?” “이 집 경매로 나왔는데요.” “네 알고 있습니다. 어떠세요?” “저야 상황만 된다면 그대로 사는데 좋아요.” “그럼 제가 처리하는데로 연락을 드릴게요. 이건 제 명함이구요. 선생님 연락처도 하나 알려주실래요?”
이렇게 해서 임차인의 거주 의사와 연락처를 알게 되었다. 그리고 입찰 당일. 내 눈에 좋아 보였으니 다른 사람 눈에도 좋아 보이겠지. 지금까지 임장했던 모든 메모와 자료들을 다시 한번 검토한 후 입찰 최대가와 최저가를 산정했다.
그리고 법원에서 드디어 최종 입찰가를 산정해 입찰함에 입찰봉투를 넣었다. 입찰마감을 하고 정리를 한 다음 한 사건씩 최고가매수신고인을 가려냈다.
드디어 내가 입찰한 물건의 결과가 나왔다. 총 4명이 입찰한 끝에 2천6백여만 원에 낙찰을 받았다. 휴~ 다행이다. 안도의 한숨을 쉬고 영수증을 받은 후 곧장 임차인에게 전화를 걸었다. 그리고 1시간 후에 집에서 만나기로 약속했다.
임차인은 거실로 나를 안내했고, 앉자마자 바로 용건을 이야기 했다.
“우선 장00씨께서 배당요구를 하셨는데 법원을 통해 전액 배당을 못 받아가는 건 아시죠?” “그래요? 얼마정도 못 받는데요?” “5백여만원 정도 못받을 것 같아요.” “그럼 그건 어떻게 해야해요?” “전 소유자에게 청구해야 하는데, 쉽지는 않겠지만 그 방법은 나중에 제가 알려 드리죠. 우선 계약을 어떻게 하실건지?” “3천만원은 제가 가지고 있는 전부인데...제가 2천 5백만원정도 밖에 못받으면....어떻게 안될까요?”
“그럼 이렇게 하죠. 현재 전세가 3천 3백만원 정도인거 아시죠? 제가 대출을 1천 5백만원 정도 받을 계획입니다. 저랑은 보증금 1천만원에 월 15만에 계약을 하시죠. 그럼 전세가로 환산하면 2천 5백만원 밖에 되지 않습니다.” “그렇게 하면 제 보증금이 문제되지 않나요?” “그렇지 않습니다. 물론 그럴 일은 없지만 만약 이 집이 또 경매로 넘어가더라도 1천만원은 제일 먼저 보호를 받습니다. 제 말을 못 믿겠으면 주위에 아시는 법무사나 변호사에게 물어보세요.”
“그리고 어차피 배당금을 통해서 2천 5백만원을 모두 받으시니 1년치 월세를 한꺼번에 주시면 제가 20만원 깍아서 160만원에 해 드릴게요.”
지방에 있는 오피스텔이라 월세가 미납되면 번거롭고, 월세에 대해서도 신경을 쓰지 않아도 되기 때문에 나는 이런식의 계약을 자주 한다.
며칠 후 임차인과 1천만원에 월 15만원(깔세 형식으로 한번에 160만원을 모두 받기로 함)받기로 하고 계약을 했다. 재계약을 했으니 도배 및 장판 교체비와 명도비는 굳은 것이다.
세금 및 부대비용을 합쳐 총 2천 8백여만 원이 들어갔는데, 대출과 임차보증금을 합친 2천 5백만을 제외하면 실질적으로 투자한 금액은 3백만 원에 불과했다. 게다가 대출 이자를 제외한 8만원이 매월 통장으로 들어오는 것과 같기 때문에 성공한 케이스라고 생각한다.
참고로 이 오피스텔은 현재 5천만 원에 거래되고 있으면 월 18만원씩 받고 있다. 결국 3백만 원 투자해 3여 년 동안을 평균 월 10여만 원을 받고 있으며 이를 매각하면 2천만 원이라는 거금을 쥐게 된다.
티끌모아 태산. 적은 돈으로도 충분히 부동산 재테크를 할 수 있다. 단지 그 방법을 모르고, 설령 방법을 안다고 하더라도 용기가 없기 때문에 실천을 못하는 것이다. 이제부터 시작하면 된다. 작은 것부터 하나씩 하나씩... |
